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IFRS Valuación de Propiedades, Planta y Equipo

 

De acuerdo con la NIC 16, si se adopta una política de revaluación, la base para la valuación es el valor razonable. El valor razonable se define en la NIC 16 p. 6 como "el importe por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes informadas en una transacción de libre mercado". El valor razonable de terrenos y edificios generalmente se determina a partir de la evidencia del valor de mercado a través de una valuación que normalmente realiza un valuador calificado.

 

El valor razonable de la planta y equipo suele ser el valor de mercado determinado por una valuación. El Comité de Normas Internacionales de Valuación (IVSC por sus siglas en inglés), es la autoridad internacional líder en los métodos de valuación que se adoptan en relación con las IFRS.

 

El valor de mercado se define por la IVSC como "el importe estimado de una propiedad que se intercambia en la fecha de valuación entre un comprador y un vendedor dispuestos en una transacción a valor de mercado en donde cada una de las partes han actuado con conocimiento, prudencia, y sin estar forzados".

 

El valor de mercado puede reflejar el mayor y mejor uso de un activo, es decir un uso alternativo al actual. Por ejemplo, si una entidad es propietaria de un terreno en el centro de la ciudad en la que hay un almacén, el sitio puede tener potencial para un uso alternativo como desarrollo residencial, lo que significa que su valor de mercado podría ser considerablemente mayor que su valor como un lugar industrial (aunque la entidad tendría que incurrir en gastos, tales como la reubicación o los costos de cierre, a fin de realizar ese valor).

 

Cuando no existe evidencia en el mercado sobre el valor razonable para propiedades, planta y equipo, debido a la naturaleza especializada de los mismos y porque los activos son difícilmente vendidos, estos son valuados mediante un enfoque de ingreso o de costo de reemplazo (NIC 16 p .33).

 

El IVSC define los activos especializados de una manera similar a la NIC 16.

 

En algunos casos las entidades cuentan con plantas y equipo especializado en uso que sería difícil vender en un mercado activo a menos que sea como resultado del cierre del negocio o por falta de liquidez, en dicho caso el valor de mercado de la planta y equipo es con frecuencia muy inferior a su valor si estuviese en operación. Estos activos deberán ser valuados mediante el enfoque de costo de reemplazo depreciado. (DRC por sus siglas en inglés).

 

El enfoque DRC se define como: "el costo actual para la sustitución de un activo menos las deducciones por deterioro, obsolescencia y optimización".

 

Al evaluar el DRC de un activo, debe tenerse en cuenta los años de uso, condición actual, obsolescencia económica y funcional, medio ambiente y otros factores, incluyendo el valor residual al final de la vida útil del activo.

 

Frecuencia
Si el importe en libros de la propiedad, planta y equipo no difiere de su valor razonable de un año a otro, la NIC 16 no requiere que se realice una valuación (NIC 16 p. 31), esto es, el intervalo de tiempo para valuar la propiedad, planta y equipo está determinado por los movimientos en su valor razonable.

 

Cuando los valores razonables son volátiles, como es el caso de los terrenos y edificios, puede ser necesaria una revaluación continua. Por el contrario, si se presentan movimientos mínimos en el valor razonable, como es el caso de la planta y equipo, es suficiente una revaluación cada tres o cinco años (la NIC 16, p. 34)

 

Los criterios para determinar el valor razonable dependerán en gran medida de la Administración y sus valuadores, contemplando entre otras cosas, los cambios en el mercado, el estado de los activos, los cambios en el activo y su ubicación. Adicionalmente la Administración debe considerar un proceso para monitorear anualmente los movimientos en el valor razonable y la asesoría por parte de su valuador.

 

Todas las categorías de propiedad, planta y equipo deben valuarse al mismo tiempo, sin embargo una categoría de activos puede ser revaluado continuamente, siempre que la revaluación concluya en un corto periodo de tiempo (NIC 16 p. 38).

 

Reporte del Valuador
Si una propiedad tiene potencial para un uso alternativo, el valuador debe reportar el valor de mercado para ese uso alternativo y deberá revelar en su informe que dicho valor no toma en cuenta cuestiones como el cierre o suspensión del negocio ni los costos asociados en que se incurriría, y que dichas alternativas deben ser consideradas por la entidad al decidir la cantidad adecuada a adoptar como valor razonable.

 

El reporte del valuador deberá incluir las hipótesis o calificaciones hechas para la determinación del valor de mercado para los efectos de la NIC 16, las cuales deben ser previamente discutidas y acordadas con la Compañía.

 

 

 


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